대항력은 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리와 보증금을 돌려받을 수 있는 권리이고, 우선변제권은 임차한 주택에 문제가 있어 보증금을 돌려받기 어려워지더라도 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리이다.
가령 전세계약을 맺고 거주하던 중 건물이 매매, 경매 또는 증여 등으로 임대인이 변경되더라도 대항력이 있으면 새 임대인을 상대로도 전세에 관한 권리를 이어서 주장할 수 있는데, 이사 후 점유와 전입신고로 취득할 수 있고, 우선변제권 역시 확정일자와 전입신고를 통해 확보할 수 있다.
일반적으로 전세금반환에 대항력과 우선변제권이 중요한 상황은 건물이 경매에 부쳐지는 상황으로 이는 보증금을 강제로 받아내는 방법이기도 하다. 예를 들면 전세금반환청구소송을 제기한 후 판결이나 판결과 동일한 효력을 얻어 경매에 부치는 경우, 전세권등기를 해두었는데 전세권을 실행시켜 경매에 부치는 경우, 임대인의 다른 채권자가 경매에 부치는 경우 등인데, 이처럼 건물이 경매에 부쳐지면 그 즉시 등기부등본을 확인해 대항력을 취득한 날짜부터 확인할 필요가 있다.
만약 자신이 대항력을 취득한 날짜보다 타인이 먼저 해놓은 압류·가압류·가등기담보·(근)저당권·전세권·경매개시등기 등이 말소되지 않고 남아있다면 경매 시작과 동시에 자신의 전세권도 사라질 위험에 놓이게 된다.
물론 경매 후 낙찰대금을 배당받아 보증금을 반환받는 방법도 있으나, 다른 배당요구권자들의 채권액이 많거나 낙찰대금이 충분치 않아 보증금 전액의 반환이 어려워지더라도 그대로 임차주택에서 퇴거해야 하는 상황에 놓일 수 있다. 즉 보증금을 떼이고 쫓겨나는 상황이 벌어질 수도 있는 것이다.
반대로 타인의 권리가 등기되지 않았거나 말소된 상태 혹은 자신이 먼저 전세권등기, 전입신고와 점유를 개시해 대항력을 갖추고 있다면 임대보증금반환청구소송을 포함, 가령 건물이 경매에 부쳐져 낙찰금을 배당받았으나 잔여 부분이 있는 상황에서도 그 부분에 대한 보증금이 온전히 회수될 때까지 계속 거주가 가능해진다.
이처럼 대항력과 우선변제권은 임차인의 권리를 보호하는 법적 안전장치이기 때문에 이를 위해 주민등록, 확정일자, 전입신고, 점유 등의 요건에 유의해 대항력과 우선변제권을 갖출 필요가 있는 것이다.
법무법인혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사에 따르면, “처음 임대차계약을 맺을 시점에 등기부등본을 확인해 타인의 권리가 먼저 등기된 사실이 있으면 가급적 계약을 피하거나, 안전성을 확보할 수 있도록 임대차계약 기간 2분의 1이 경과하기 전에 전세보증보험을 들어 놓는 것도 좋은 방법이 될 수 있지만, 결과적으로 임대차기간 종료 시점에 전세금반환으로 문제가 된다면 소송을 통해 보증금을 돌려받는 방법을 모색할 수밖에 없다.”고 한다.
앞서 언급한 바와 같이 보증금 반환을 두고 임대인과 임차인이 겪는 분쟁의 상황과 유형도 다양할 것이고, 여기에 맞춰 문제해결을 위한 접근법도 달라질 수밖에 없으나, 판결의 법적 구속력을 통해 보증금을 반환받는 것이 가장 확실한 방법임에는 분명하기 때문이다.
따라서 분쟁이 발생했을 때는 소송 기간을 효과적으로 단축하고, 신속하게 보증금을 반환받을 수 있도록 전문가와의 상담을 통해 효과적인 법적 수단과 전략을 강구해 적극적으로 대응하는 것이 중요하다.
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