보증금반환청구소송의 핵심은 임대차계약이 적법하게 종료되었음을 입증하는 데 있다. 일단 이 사실을 입증하기만 한다면 세입자의 승소는 그리 어렵지 않다. 계약갱신청구권을 사용하지 않았고 묵시적 갱신을 거절하는 의사표현을 했다는 사실을 전화 녹음이나 문자, SNS 대화 내역 등을 이용해 입증하면 된다. 다시 말하자면 계약 갱신을 거절할 때 처음부터 확실히 증거가 남을 수 있는 방법을 선택하는 것이 세입자에게 유리하다. 가장 확실한 방법은 우체국의 내용증명 서비스를 이용하는 것이다.
보증금반환 소송을 진행하는 동안에는 부동산에 대한 점유 상태를 해지해서는 안 되며 소를 제기하는 것과 동시에 집주인의 재산에 대한 가압류 신청을 하는 것이 좋다. 세입자는 우선변제권, 대항력 등 채권자로서 우선적인 지위를 가지고 있는데 만일 부동산에 대한 점유를 잃게 되면 이러한 우선권이 모두 사라져 불리해질 수 있다. 다른 집으로 이사가야 하는 상황이라면 해당 부동산에 임차권등기명령을 받은 뒤 점유 상태를 해제해야 한다.
나아가 보전처분이 없다면 집주인이 자신 명의의 재산을 임의로 은닉, 처분하여 승소한 후에도 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 전개될 수 있어 주의해야 한다.
많은 집주인들이 일단 소송이 제기되면 문제를 해결하기 위해 적극적으로 나서는 편이다. 하지만 드물게 패소를 한 후에도 보증금반환을 해주지 않는 집주인도 있다. 이 경우, 승소 판결문을 가지고 집주인의 부동산 등 재산에 대해 강제집행을 진행해야 한다. 본인이 세 들어 살던 부동산에 대한 강제경매를 진행하면 보증금을 반환 받을 수 있다. 단, 부동산의 매매가가 전세 보증금보다 낮거나 비슷할 때에는 보증금 전액을 반환 받기 어려울 수 있으므로 채권 압류 등 다른 방법을 모색해야 한다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “보증금반환 소송에서 승소하는 것 자체는 그리 어렵지 않지만 이후 집주인의 재산을 처분하여 보증금을 확보하는 강제집행 절차에서 어려움을 겪는 분들이 많다. 어떤 방식이 실질적으로 당사자에게 가장 유리한지 꼼꼼하게 살펴보고 복잡한 절차를 매끄럽게 처리할 수 있는 법률 전문가의 조력을 구한다면 시간이나 비용 낭비 없이 보증금을 되돌려 받을 수 있을 것”이라고 말했다.
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