하자담보책임에 의한 손해배상청구를 위해서는 매매계약이 유효하게 체결되어야 하며 하자는 계약 체결 전에 이미 존재했어야 한다. 매수인은 하자가 발생한 사실을 알지 못했거나 이를 발견하지 못한 데 과실이 없어야 한다. 또한, 매수인이 하자를 발견한 경우 법에서 정한 기간(일반적으로 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내)에 매도인에게 그 사실을 알려야 하며, 하자담보책임에 따른 권리 행사에는 소멸시효나 제척기간이 적용될 수 있으므로 신속한 대응이 중요하다. 다만, 부동산 매매, 특히 건물 하자의 경우 하자의 종류에 따라 책임 기간 및 청구 가능한 기간이 법으로 다르게 정해져 있을 수 있고 정해진 기간을 넘기면 권리가 소멸할 수 있기 때문에 해당 법규를 확인하는 것은 부동산전문변호사의 조력 받기를 추천한다.
손해배상청구를 진행하려면 하자에 대한 입증 자료가 필수적이다. 매수인은 사진, 감정서, 전문가 소견 등 객관적인 증거를 확보해야 하며 이를 통해 하자의 존재와 손해를 입증해야 한다. 입증책임은 매수인에게 있으므로 충분한 증거 준비가 중요하다. 또한, 손해배상청구 의사를 매도인에게 내용증명으로 통지하는 것이 좋다. 법적 효력은 없지만, 분쟁 발생 시 증거로 활용될 수 있고 상대방에게 심리적 압박을 줄 수 있다.
하자가 경미할 경우, 수리비용 등 간단한 합의를 통해 문제를 해결할 수 있다. 합의가 이루어지면 소송 없이 빠르게 문제를 종결할 수 있기 때문에, 가능한 한 협상과 합의를 시도하는 것이 좋다.
그러나 하자가 중대하거나 합의가 어려운 경우, 소송을 준비해야 한다. 소송 시에는 하자의 구체적인 내용과 손해액 산정 근거를 명확히 기재해야 하므로 변호사의 조력을 받는 것이 유리하다. 법원에서 승소하여 손해배상 판결을 받았을 때, 상대방이 이를 이행하면 그대로 사안이 종결된다. 그런데 간혹 상대방이 법원의 판결을 이행하지 않고 버티는 경우가 있다. 이 때에는 강제집행을 통해 손해배상금을 받을 수 있다.
한편, 하자담보책임에 따른 손해배상청구는 계약서에 명시된 조건과 특약에 따라 달라질 수 있다. 따라서 계약서에 하자 관련 특약이 있을 경우, 이를 반드시 확인해야 한다. 계약서 작성 단계부터 하자 관련 조항을 유리하게 마련하면 분쟁 예방에 도움이 된다. 또한 하자담보책임은 매수인이 목적물을 인도받은 시점부터 발생하며, 목적물을 제3자에게 이전하더라도 청구권은 소멸하지 않는다. 하자의 경중, 손해액 산정, 매수인의 주의의무 등이 소송 결과에 영향을 미치므로, 사전 준비가 필요하다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “하자담보책임에 의한 손해배상청구는 준비가 철저해야 한다. 특히 신속한 대응과 철저한 증거 확보가 핵심이기 때문에 이 점을 염두에 두고 진행해야 한다. 계약서 검토와 하자 입증에 만전을 기하고 필요 시 변호사의 도움을 받아 전략적으로 접근한다면 효과적인 해결 방안을 찾을 수 있을 것”이라고 말했다.
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