상가 임대차계약이 종료될 때 임차인은 계약 체결 당시의 모습으로 임차공간을 원상 복귀해야 한다. 그러나, 계약 당시 특약의 유무, 원상복구 범위의 해석 차이, 임대차관계 종료 시점에 대한 오해 등이 복합적으로 작용하며, 법적 분쟁으로까지 번지는 경우도 적지 않다.
서울시에 따르면 상가임대차분쟁조정위원회에 접수된 원상회복 관련 분쟁 비율은 2023년 5%에서 2024년 12%, 2025년 1~4월에는 18%까지 증가했다. 경기침체 장기화 속에서 상가를 비우는 자영업자들이 늘어나면서, 계약 종료 후 복구 범위와 방법을 둘러싼 갈등도 함께 늘어난 것으로 보인다.
이러한 분쟁은 단순한 원상복구를 넘어 상가 명도소송, 형사처벌로까지 이어지는 양상을 보이고 있다.
명도소송은 임차인이 부동산을 비워주지 않을 때 임대인이 제기하는 법적 절차지만, 이 과정이 길어지면 양측 모두에게 경제적·정신적 부담이 크다. 게다가 명도소송 중 임차인이 무단으로 제3자에게 점포를 전대할 경우, 임대인이 승소하더라도 실제 점유자가 바뀌어 다시 소송을 제기해야 하는 상황도 발생한다.
또한, 상가 건물주와 임차인의 분쟁은 형사상 문제로도 야기되는데, 실제로 계약 종료 이후 상가에 무단으로 출입한 임대인이 형사처벌을 받은 사례도 있다. 계약기간은 끝났지만, 임차인이 여전히 원상복구와 보증금 정산 문제로 상가를 인도하지 않은 상태에서 건물주가 일방적으로 출입문 비밀번호를 변경한 사건이다. 법원은 임대차계약이 종료되었더라도 임차인이 명시적으로 인도 의사를 밝히지 않았고, 점유가 유지된 상황에서 임대인의 무단출입은 불법이라며 유죄판결을 내렸다.
부동산분쟁 전문 법률사무소 안목 문윤식 대표변호사는 “상가임대차계약 체결 이후에 발생할 수 있는 상가명도소송, 임대차보증금반환, 원상회복 등의 분쟁은 법정다툼으로 번지기 쉽다. 다만, 단순히 승소판결을 목표로 하기보다는, 실질적인 분쟁 해결을 위한 전략 수립이 중요하다.”라고 조언했다.
특히 “당장에 해결을 위해 서둘러 자력구제를 시도하려다가는 향후 민사소송에서 불리할 수도 있을뿐더러 예상치 못하게 형사처벌을 받을 수 있기에 갈등 초기에 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 적절한 해결책을 모색할 필요가 있다.”라고 덧붙였다.
한편, 서울시는 상가건물임대차분쟁조정위원회 유튜브 채널을 통해 실제 원상회복 분쟁 조정 사례와 상가임대차법 상담사례를 공개하고 있어 소상공인 자영업자라면 참고할 필요가 있겠다.
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