부동산 경매 물건 중에서도 유치권이 신고된 부동산은 쉽게 찾아볼 수 있는데, 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 발생한 채권이 변제기에 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리이다.
실제로도 유치권 분쟁의 주된 상담 분야도 공사대금 분야인데, 원청에서 공사비 지급을 미루면서 변제기가 도래한 시점에 하청업체에서 해당 건물을 점유함으로써 간접적으로 대금 지급을 강제하기 위해 활용한다.
부동산 경매에서도 권리가 넘어가는 것을 막으려고 점유를 통해 유치권을 행사하는 사례가 적지 않은데, 그중에는 유치권이 성립하지 않는데도 유치권을 신고한 경우도 있다.
유치권은 해당 부동산이 경매절차로 매각되더라도 소멸하지 않고 인수되고, 채권이 있는 수급인은 유치권을 행사하는 것이 가능하다. 따라서 공사대금을 변제받을 때까지 건물을 점유할 수도 있고, 경매를 신청해 그 낙찰된 매각대금으로 미지급된 공사대금을 회수하는 것도 가능하다.
아울러 유치권 행사 중인 부동산이 경락인에게 낙찰되더라도 공사비를 모두 변제받을 때까지는 계속 유치권을 행사하는 것이 가능하기 때문에 결국 소유권을 넘겨받은 경락인 입장에서는 유치권 행사로 건물을 제대로 이용할 수 없으니 공사대금을 지급할 수밖에 없는 것이다.
다만 적법한 유치권행사가 이뤄지더라도 분쟁이 장기화되고 점유가 계속되면 그만큼 당사자 모두 비용이나 시간 등 손실을 피할 수 없으니, 결국 소송 등을 통해 신속하게 대응할 필요가 있다.
유치권분쟁에서는 유치권부존재확인청구소송을 통해 그 유치권의 적법성 여부를 규명할 수 있는데, 부동산 경매에서도 유치권자의 지위와 자격이 명확하게 정리될 수 있다.
소송에서는 유치권의 부존재를 주장하는 원고 측이 먼저 채무 발생의 원인이 된 사실을 부정하고, 피고인 유치권자는 목적물과 채권과의 견련관계 등 권리관계에 대해 증명해야 한다.
법무법인혜안 명도임대차전담센터의 부동산전문 김현익변호사에 따르면, “만약 유치권부존재확인소송의 판결로써 유치권이 부정될 경우 부동산경매에서도 신고된 유치권은 무력화될 것이고, 유치권 때문에 유찰을 거듭하며 인기 없던 부동산 물건도 자연스레 낙찰될 가능성이 높아진다. 그만큼 경매와 배당에 참여하는 채권자들 입장에서는 유리한 상황이 조성될 수 있다.”고 한다.
한편 허위의 유치권신고는 위계를 통해 경매의 공정을 해치기 때문에 경매방해죄에 해당하고, 형법 제315조에 따라 위계 또는 위력 기타의 방법으로 경매의 공정을 해하면 2년 이하 징역 또는 700만 원 이하 벌금으로 처벌될 수 있다.
따라서 허위유치권이 의심된다면 유치권부존재확인청구의소 등 민사소송에 형사고소를 병행해 대응하는 것이 유리하고, 반대로 유치권부존재확인청구소송을 당한 유치권자라면 자신의 정당한 권리가 침해되는 상황에 맞서 법률적인 조력을 통해 적극적으로 대응할 필요가 있다.
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