명도소송이란 임대차 계약기간이 만료되었거나 임차인 측의 차임 3기 연체 또는 임대인의 허락을 구하지 않고 무단으로 타인에게 목적물의 일부나 전부를 전대하는 등의 정당한 계약해제 사유가 있을 때, 임차인에게 점유의 권한이 없어졌음에도 불구하고 무단 점유를 하고 있는 경우에 임대인이 목적물 반환을 위해 제기하는 소송을 말한다.
이러한 임차인의 갱신 요구를 거절하거나 임대차계약을 해제할 수 있는 정당한 사유가 없을 경우에 임대인은 최초 계약일자로부터 10년 동안 마음대로 임차인을 내보낼 수 없다. 상가임대차보호법 상 상가임차인에게는 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있는 권리가 있는데, 이 권리는 처음 계약한 날짜로부터 최대 10년 간 보장되기 때문이다.
그래서 임대인이 이를 고려하지 않고 무작정 명도소송을 제기할 시에는 패소하는 것뿐만 아니라 경제적인 손실 위험까지 발생할 수 있어 주의가 필요하다. 앞서 언급했던 정당한 계약해제 사유를 포함한 특별한 사정이 없다면 임차인은 10년 이상 임대차계약을 존속해왔다고 하더라도 상가임대차보호법 제10조의 4에 따라 권리금 회수기회를 보호받을 수 있다.
권리금 회수기회 규정으로 인해 임대차계약 만료 6개월 전에서 종료 시까지 임대인은 임차인이 권리금을 회수하는 과정을 방해해서는 아니 되며, 정당한 사유 없이 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 시에는 임차인이 권리금 손해 상당액을 임대인에게 청구할 수 있다. 따라서 10년 이상 임대차계약을 이어왔다고 하더라도 단순하게 임차인을 상대로 명도소송을 제기해서 즉시 퇴거시킬 수 있는 것이 아니다.
부동산, 임대차전문변호사인 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴) 김재윤 대표변호사는 “상가 임차인을 내보내는 과정은 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 등 여러 법적 권리를 고려하여 전략을 세워야 한다. 만약 상가임대차보호법 상 권리 주장이 가능한 임차인이라면 당사자 간의 협의를 통해 합당한 보상금을 지급하는 등의 방법으로 명도를 시킬 수 있는 방안이 있는데, 결국 이 과정에서 임대인에게 제대로 된 전략이 없다면 임차인의 무리한 요구에 끌려 다닐 수밖에 없을 것이다”면서, “최근 수도권에서 대대적인 재개발을 위하여 약 300명에 달하는 임차인들을 명도하는 사건을 대리하고 있는데, 이 사건도 각 임차입주사의 권리를 고려하여 각각 다른 전략을 수립해 진행하고 있다”고 설명했다.
이어 김재윤 변호사는 “결론적으로 명도소송부터 진행하는 건 결코 좋은 방법이 아니며, 전문변호사의 조언을 통해 협상과 소송이라는 전략을 적합하게 사용하여 임대인의 경제적 손실을 최소화하고 빠른 시일 내로 임차인을 명도 할 수 있는 전략을 세워야 할 것이다”라고 덧붙였다.
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